Виды документов на землю в Таиланде: от Chanote до Сор Кор 1

Зачем вообще нужна иерархия документов

Земельный кодекс Таиланда 1954 года (Land Code Act B.E. 2497) описывает не один, а несколько видов документов, подтверждающих права на землю — и они принципиально отличаются друг от друга. Одни дают полноценное, зарегистрированное право собственности с точными границами. Другие — лишь фиксируют факт пользования участком без гарантии права на него. На вид разница может быть не очевидна: и то, и другое выглядит как официальная бумага с печатью. Разница проявляется в момент, когда нужно зарегистрировать сделку, ипотеку или договор аренды — и часть этих документов Земельный департамент просто не примет для такой регистрации.

Для виллы с земельным участком (в отличие от кондоминиума, где действует система квоты, разобранная в статье «Иностранная квота в кондоминиумах Таиланда») тип титула на землю — первое, что стоит проверять, ещё до просмотра самого объекта.

---

Chanote (Нор Сор 4 Джор) — полное право собственностиОт

Chanote, официально — Нор Сор 4 Джор (N.S. 4 Jor), это высший из документов на землю в Таиланде. Официальный англоязычный перевод термина — «Title Deed» — используется самим Земельным департаментом в его собственном глоссарии Земельного кодекса (см. «Vocabulary from The Land Code», раздел «Issuance of Land Right Document»). Участок с Chanote отмерен Земельным департаментом с привязкой к системе координат, границы закреплены физическими межевыми знаками, а сам документ регистрирует полное право собственности (freehold).

С Chanote можно без ограничений:

• продать или подарить участок;
• зарегистрировать ипотеку;
• зарегистрировать долгосрочную аренду (leasehold) на срок до 30 лет;
• зарегистрировать иные вещные права — узуфрукт, суперфиций, сервитут.

Именно поэтому в статьях «FET, Credit Advice и Chanote» и «В чём разница между Leasehold и Freehold» Chanote упоминается как обязательное условие для безопасной регистрации сделки — без него ни продажу, ни аренду участка Земельный департамент не зарегистрирует.

---

Нор Сор 3 Гор — «почти Chanote»

Нор Сор 3 Гор (N.S. 3 Gor) — документ для земли, которая уже отмерена Земельным департаментом с точными границами, но формально ожидает преобразования в полноценный Chanote. С практической точки зрения права по этому документу близки к правам по Chanote: участок можно продавать, сдавать в аренду, закладывать и передавать по наследству — регистрация всех этих действий проходит в Земельном офисе так же, как с Chanote.

Разница — в статусе самого документа: Нор Сор 3 Гор со временем может быть преобразован в Chanote по заявлению владельца, но сам по себе таким титулом ещё не является.

---

Нор Сор 3 — граница не определена

Нор Сор 3 (N.S. 3) — на первый взгляд похож на предыдущий документ, но здесь земля ещё не была измерена Земельным департаментом с привязкой к системе координат, и точные границы участка не установлены. Из-за этого продать или заложить землю с таким документом напрямую нельзя — сначала участок нужно обмерить и перевести в статус Нор Сор 3 Гор или Chanote.

Для покупателя это значит одно: если продавец предлагает объект с документом «Нор Сор 3» как эквивалент Chanote — это подмена понятий, и сделку в текущем виде Земельный департамент не зарегистрирует.

---

Сор Кор 1 и По Бор Тор 5 — не титулы, а заявления

Ещё ниже по иерархии стоят документы, которые вообще не являются правоустанавливающими:

• Сор Кор 1 (Sor Kor 1) — заявление о факте пользования землёй, поданное владельцем в определённый исторический период. Земельный департамент прекратил принимать новые заявления по этой форме ещё в 1972 году. Сор Кор 1 не даёт права собственности, землю с таким документом нельзя передать через Земельный офис и нельзя зарегистрировать на неё ипотеку или аренду.
• По Бор Тор 5 (Por Bor Tor 5) — документ, который используется для налогового учёта земли местными органами власти, а не Земельным департаментом. Он подтверждает, что кто-то платит налог за пользование участком, но сам по себе не является доказательством права собственности.

Оба документа встречаются на вторичном рынке, особенно в удалённых от туристических зон районах — и оба требуют отдельной, более осторожной юридической проверки, чем участок с Chanote.

---

Что это значит на практике для покупателя

Перед внесением задатка за виллу или земельный участок стоит запросить копию документа на землю и убедиться, что это именно Chanote или, как минимум, Нор Сор 3 Гор — и что данные в документе (площадь, границы, имя владельца) совпадают с тем, что показывает продавец. Эта проверка — часть due diligence, которую в норме проводит независимый от продавца и застройщика юрист, а не сам покупатель по фотографии документа. Прежде чем переводить деньги за объект с любым из этих документов, стоит убедиться, что выбранная форма владения (freehold или leasehold) вообще применима к конкретному титулу — что подробно разобрано в статье «В чём разница между Leasehold и Freehold».

Пропустить эту проверку и положиться на слова продавца — самый частый способ узнать о проблеме уже после перевода денег: Земельный департамент сверяет титул в день регистрации, а не раньше, и к этому моменту отменить перевод почти невозможно. Поэтому EXFM подключается к сделке уже после проверки титула, когда стороны готовы к переводу: команда конвертирует средства клиента в баты и организует перевод так, чтобы банк оформил корректный FET или Credit Advice на имя покупателя.

---

Дополнительно для изучения: официальный сайт Земельного департамента Таиланда — dol.go.th — и официальный англоязычный глоссарий терминов Земельного кодекса, подготовленный самим департаментом совместно с Чулалонгкорнским университетом — «Vocabulary from The Land Code».