Иностранная квота в кондоминиумах Таиланда: как устроены 49%

Откуда взялась цифра 49%

Ограничение на иностранное владение в кондоминиумах устанавливает тайский закон о кондоминиумах:

Ключевое слово здесь — «в конкретном кондоминиуме». Квота считается не по стране и не по застройщику в целом, а отдельно для каждого зарегистрированного здания (или очереди комплекса, если проект зарегистрирован как несколько отдельных кондоминиумов). Соседний дом того же застройщика может иметь свободную квоту, даже если в этом здании она уже выбрана полностью.

---

От чего считается квота

49% считается от общей площади всех юнитов здания, а не от их количества. На практике это означает, что распределение квоты по юнитам не механическое: если иностранные покупатели предпочитают более крупные апартаменты, оставшаяся тайцам доля по площади может закончиться быстрее, чем кажется по числу проданных юнитов, — и наоборот.

По закону о кондоминиумах правом претендовать на квоту пользуются иностранцы, которые:

• имеют право находиться в Таиланде под действием иммиграционного законодательства;
• признаются лицом, ввозящим иностранную валюту в Королевство по установленным законом основаниям;
• либо являются иностранцем или юридическим лицом, допущенным к инвестициям по закону о поощрении инвестиций.

При этом деньги на покупку должны быть переведены из иностранного банка на счёт в Таиланде — банк выдаёт справку об этом переводе, которая и подтверждает право на квоту при регистрации. Какие именно документы для этого нужны — FET или Credit Advice — разобрано в статье «FET, Credit Advice и Chanote».

---

Кто подтверждает остаток квоты

Учёт квоты ведёт юридическое лицо кондоминиума (condominium juristic person) — организация, которая управляет зданием после регистрации кондоминиума и учитывает соотношение тайских и иностранных владельцев по каждому юниту. Перед регистрацией сделки в Земельном департаменте юридическое лицо кондоминиума должно подтвердить, что продажа конкретного юнита иностранцу не превысит лимит 49% по зданию в целом.

На практике это значит: прежде чем вносить задаток за юнит, стоит запросить у застройщика или у офиса кондоминиума письменное подтверждение того, сколько процентов иностранной квоты уже занято и остаётся ли место для новой сделки. Устного заверения агента по продажам для этого недостаточно — подтверждение должно исходить от юридического лица кондоминиума, которое отвечает за этот учёт перед Земельным департаментом.

---

Что происходит, если квота выбрана

Если квота уже полностью выбрана, зарегистрировать freehold-право на новый юнит для иностранного покупателя нельзя — независимо от того, насколько далеко продвинулась сделка и сколько денег уже переведено. В такой ситуации у покупателя, как правило, остаются такие варианты:

• дождаться, пока освободится квота — например, если один из иностранных владельцев продаст свой юнит тайскому покупателю;
• рассмотреть другой юнит в том же комплексе, если он зарегистрирован как отдельный кондоминиум с собственной квотой;
• оформить сделку на leasehold вместо freehold — этот вариант не ограничен квотой, но меняет саму суть владения (подробнее — в статье «В чём разница между Leasehold и Freehold»);
• купить юнит на имя тайского супруга — с оговоркой, что в этом случае юридическим собственником по умолчанию считается тайская сторона.

Именно поэтому проверку остатка квоты стоит проводить до, а не после перевода денег застройщику.

---

Как квота соотносится с оплатой сделки

Квота и оплата — разные, но связанные условия регистрации. Даже если квота свободна, Земельный департамент не зарегистрирует freehold-право на иностранца без официального подтверждения, что деньги на покупку были ввезены в Таиланд как иностранная валюта и обменяны на баты через легальный канал — банк или лицензированный сервис вроде EXFM. Именно этот перевод и подтверждающий его документ (FET или Credit Advice) вместе с подтверждением квоты образуют полный пакет, который проверяется в день регистрации.

Перевести деньги застройщику раньше, чем получено письменное подтверждение остатка квоты, — частая ошибка: если квота окажется уже выбрана, деньги придётся возвращать, а это не всегда происходит быстро и без потерь. Разумный порядок — сначала подтверждение квоты, потом перевод: на этом шаге EXFM конвертирует средства клиента в баты и оформляет перевод так, чтобы банк выдал корректный подтверждающий документ на имя покупателя, без личного визита в Таиланд ради самой оплаты.

---

Дополнительно для изучения: правило 49%-ной иностранной квоты в первоисточнике — на портале thailand.go.th — и общая информация о регистрации прав на кондоминиумы на сайте Земельного департамента Таиланда — dol.go.th.