В чём разница между Leasehold и Freehold при покупке недвижимости
Freehold и leasehold — два разных ответа на вопрос «чем именно вы владеете», когда покупаете недвижимость в Таиланде как иностранец. Разница между ними определяет и цену объекта, и то, что произойдёт с ним через 20–30 лет.
Freehold: что это значит
Freehold — полная, бессрочная собственность на объект. Ближе всего к тому, что россиянин привычно понимает под словом «купил квартиру»: объект переходит в вашу собственность без ограничения по времени, вы можете продать его, передать по наследству или сдавать в аренду без дополнительных согласований.
Загвоздка в том, что иностранцам в Таиланде, как правило, запрещено владеть землёй на правах freehold — за узким исключением: инвестировав от 40 млн бат в определённые активы на срок от пяти лет, можно оформить до 1 рая земли под жильё по разделу 96 bis Земельного кодекса (Пхукет — в числе городов, где это разрешено), хотя одобрения по этой схеме выдают редко. Для подавляющего большинства покупателей купить в полную собственность можно только квартиру или апартаменты в кондоминиуме — и то не любые: закон о кондоминиумах ограничивает долю юнитов, которую в сумме могут держать иностранные покупатели, 49% от общей площади здания.
Если квота уже выбрана другими иностранными покупателями, оформить freehold на новый юнит не получится, даже если у вас есть деньги и желание — юридическое лицо кондоминиума обязано подтвердить оставшуюся иностранную квоту, а Земельный департамент проверяет это перед регистрацией права собственности.
Виллу или дом с земельным участком иностранец в freehold напрямую оформить не может — землю приходится обходить через leasehold или через тайское юридическое лицо, а это уже отдельная и более сложная тема, требующая юридической консультации.
Leasehold: что это значит
Leasehold — долгосрочная аренда, оформленная как право пользования объектом на фиксированный срок. Максимальный срок жёстко ограничен законом:
Формально вы не становитесь собственником земли или дома — вы получаете зарегистрированное право владеть и пользоваться объектом весь срок аренды (договоры длиннее трёх лет обязательны к письменной регистрации в Земельном департаменте), которое можно продать, передать по наследству или сдать в субаренду, если это прямо разрешено договором.
Многие застройщики предлагают схему «30+30+30» — первый 30-летний срок плюс два заранее подписанных продления ещё на 30 лет каждое. Здесь важен нюанс, который прояснила судебная практика: решение Верховного суда Таиланда № 4655/2566 (вынесено в 2023 году, но получило широкую огласку в начале 2025-го) признало недействительным заранее согласованное продление аренды, когда оно фактически повторяет условия первого срока без изменений и по сути обходит 30-летний лимит статьи 540 — в этом деле стороны параллельно с основным договором подписали отдельное соглашение о продлении ещё на 60 лет по той же ставке, часть суммы за которое арендатор уже успел внести. Суд не отменяет право на продление как таковое — он скептически относится именно к схемам, где условия продления один в один копируют первый срок; договор, где продление оформлено как отдельный, не автоматический шаг (например, с пересмотром ставки), устойчивее к оспариванию. Первый зарегистрированный 30-летний срок в любом случае остаётся в силе и обязателен для нового собственника земли, а последующие «продления» — это личное обещание между вами и текущим арендодателем, которое не переходит по наследству к новому владельцу участка и не гарантировано законом. Перед подписанием такого договора стоит показать его юристу и отдельно обсудить, как оформлено право на продление и что произойдёт, если участок сменит владельца.
Freehold и leasehold: сравнение
| Критерий | Freehold | Leasehold |
|---|---|---|
| Срок владения | Бессрочно | Максимум 30 лет за раз (ст. 540 ГТК); продление — новый договор, не автопродление |
| Доступно иностранцам для | Квартир в кондоминиуме (в рамках иностранной квоты) | Земли, вилл, домов и квартир |
| Наследование | Прямое, как любая собственность | Возможно, но зависит от формулировки договора |
| Перепродажа | Свободная | Продаётся оставшийся срок аренды — обычно дешевле freehold |
| Типичная цена объекта | Выше | Как правило, ниже, чем freehold-аналог |
Что учесть перед покупкой
Выбор между freehold и leasehold — это в первую очередь вопрос горизонта планирования. Если недвижимость нужна для жизни на много лет вперёд или для передачи детям — freehold-квартира в рамках иностранной квоты предсказуемее. Если объект интересен как вилла с землёй, а не квартира в кондоминиуме, — leasehold зачастую единственный легальный вариант для иностранца, и здесь особенно важно внимательно читать договор, а не полагаться на маркетинговое «30+30+30» на сайте застройщика.
В любом случае перед внесением задатка стоит: проверить Chanote на объект (см. статью «FET, Credit Advice и Chanote»), привлечь независимого от застройщика юриста и только после этого переводить деньги. Мы не даём юридических консультаций по выбору формы владения — эту часть сделки стоит доверить тайскому юристу, а вопрос перевода и конвертации средств для оплаты — команде EXFM.
