Due diligence перед покупкой недвижимости в Таиланде: что проверять и зачем

Чек-лист из пяти пунктов, который стоит закрыть до подписания SPA:

---

Зачем нужна due diligence, если есть договор

Договор купли-продажи фиксирует условия сделки, но не создаёт право собственности там, где его не было изначально. Если у продавца нет права распоряжаться объектом, объект заложен без ведома покупателя или документ на землю не тот, за который его выдают, — ни один пункт договора это не исправит постфактум. Due diligence проводится до подписания основного договора именно поэтому: это последний момент, когда можно выйти из сделки с минимальными потерями (обычно — с потерей резервационного депозита или без потерь вовсе, если это прописано в резервационном соглашении).

---

Проверка титула на землю

Первое и самое базовое: соответствует ли документ на землю тому, что заявлено продавцом. Chanote (Нор Сор 4 Джор) — единственный документ, который безусловно подтверждает полное право собственности с точными границами; более низкие по иерархии документы (Нор Сор 3 Гор, Нор Сор 3, Сор Кор 1) дают принципиально другой объём прав или вообще не являются правоустанавливающими. Проверка включает сверку номера документа, площади и границ участка с тем, что показывает продавец, а не просто визуальный осмотр копии документа.

---

Проверка полномочий продавца

Стоит убедиться, что лицо, подписывающее договор, действительно вправе распоряжаться объектом: указано ли оно как собственник в правоустанавливающем документе, а если продажа идёт по доверенности — насколько широки полномочия представителя и распространяются ли они конкретно на продажу этого объекта, а не на общее управление имуществом. Если продавец — юридическое лицо (например, тайская компания, владеющая виллой), стоит проверить, что решение о продаже принято уполномоченным органом компании, а не одним из директоров без соответствующих полномочий.

---

Проверка иностранной квоты для кондоминиума

Для кондоминиума due diligence обязательно включает подтверждение остатка иностранной квоты от юридического лица кондоминиума — устного заверения агента по продажам недостаточно. Если квота уже выбрана другими иностранными покупателями, freehold-сделку с иностранцем зарегистрировать не получится, независимо от того, что написано в договоре и сколько денег уже переведено.

---

Проверка обременений и споров

Стоит запросить выписку о наличии зарегистрированных обременений на объект — ипотек, арестов, прав третьих лиц (например, ранее зарегистрированного договора аренды или сервитута). Отдельно стоит уточнить, нет ли по объекту незавершённых судебных споров о праве собственности или границах участка — такая информация не всегда очевидна из самого правоустанавливающего документа и требует отдельного запроса в Земельный департамент.

---

Кто должен проводить проверку

Due diligence должен проводить юрист, независимый от застройщика и продавца, — то есть не юрист, который представляет интересы противоположной стороны сделки или получает вознаграждение от неё. Это не формальность: интересы независимого юриста и продавца объективно расходятся именно там, где могут быть спрятаны проблемы с титулом или квотой. Полагаться на юридический отдел застройщика для проверки его же собственного объекта — прямой конфликт интересов, даже если сам застройщик добросовестен.

После завершения due diligence и подписания SPA начинается перевод средств. EXFM не участвует в юридической проверке объекта, но помогает на следующем шаге — конвертирует деньги клиента в баты и организует перевод так, чтобы сумма и назначение платежа соответствовали проверенным условиям сделки.

Дополнительно для изучения: проверка документов на землю — на официальном сайте Земельного департамента Таиланда — dol.go.th.