Этапы сделки при покупке недвижимости в Таиланде: от резервирования до регистрации

Покупка недвижимости в Таиланде — это не один момент подписания договора, а последовательность шагов, растянутая на недели. Разбираем, что происходит на каждом из них и где легко потерять время или деньги, если пропустить шаг.

Пять шагов сделки от резервирования до титула на руках:

---

Шаг 1. Резервирование объекта

Сделка обычно начинается с резервирования — покупатель вносит небольшой депозит (резервационный взнос), который снимает объект с продажи на оговорённый срок, обычно от нескольких дней до нескольких недель. Резервационное соглашение — не то же самое, что договор купли-продажи: как правило, это отдельный, более короткий документ с условием, что депозит частично или полностью возвращается, если due diligence на следующем шаге выявит проблему с титулом на объект.

Прежде чем вносить даже небольшой резервационный депозит, стоит убедиться, что у продавца или застройщика вообще есть право продавать конкретный юнит — например, что иностранная квота в кондоминиуме ещё не выбрана.

---

Шаг 2. Due diligence

После резервирования — и до подписания основного договора — наступает этап проверки объекта: due diligence. Он включает проверку типа документа на землю (Chanote или ниже), отсутствие залогов и споров по объекту, полномочия продавца распоряжаться недвижимостью и соответствие сделки иностранной квоте, если речь о кондоминиуме. Эту проверку в норме проводит юрист, независимый от застройщика и продавца.

---

Шаг 3. Договор купли-продажи

Если due diligence не выявила проблем, стороны подписывают основной договор купли-продажи (Sale and Purchase Agreement, SPA). В нём фиксируются цена и валюта сделки, график платежей, распределение налогов и сборов между сторонами, а также условия расторжения договора и ответственность за срыв сделки любой из сторон.

---

Шаг 4. Перевод денег и подготовка документов

После подписания SPA наступает этап перевода средств. Деньги на покупку должны поступить в Таиланд как иностранная валюта, ввезённая легальным путём, — банковским переводом, через лицензированный сервис обмена валюты или, для небольших сумм, наличными с декларированием на границе. По итогам перевода банк выдаёт документ, подтверждающий ввоз и обмен валюты, — FET или Credit Advice, в зависимости от способа перевода. Именно этот документ Земельный департамент проверит на следующем шаге как условие регистрации freehold-права.

Параллельно стоит уточнить итоговую сумму налогов и сборов, которые лягут на сделку сверху цены объекта.

---

Шаг 5. Регистрация в Земельном департаменте

Финальный шаг — регистрация перехода права в Земельном департаменте. По официальному описанию процедуры для кондоминиумов, она состоит из нескольких последовательных действий на месте:

На этом шаге сотрудник Земельного департамента проверяет весь пакет разом: правоустанавливающий документ на объект, подтверждение иностранной квоты от юридического лица кондоминиума, FET или Credit Advice на имя покупателя и уплату пошлин и налогов.

---

Сколько всё это занимает по времени

Сроки каждого шага у разных застройщиков и продавцов отличаются, и указывать конкретное число дней без привязки к конкретной сделке было бы неточно. Как правило, due diligence занимает больше времени, чем сама регистрация: проверка документов и квоты может растянуться на одну-две недели, тогда как сама процедура в Земельном департаменте в день записи занимает несколько часов. Именно поэтому перевод денег и подготовку FET или Credit Advice стоит планировать заранее, а не в последний момент перед датой регистрации — это тот этап, где чаще всего теряют время из-за нехватки документов.

Четвёртый шаг этой цепочки — тот, где подключается EXFM: команда конвертирует средства клиента в баты и организует перевод так, чтобы весь финансовый пакет документов был готов заранее, а не собирался в последний момент перед визитом в Земельный департамент.

Дополнительно для изучения: официальное описание процедуры регистрации на портале thailand.go.th и на официальном сайте Земельного департамента Таиланда — dol.go.th.