Договор купли-продажи недвижимости в Таиланде: что должно быть в SPA

Шесть пунктов, которые стоит свериться перед подписанием:

---

Стороны и предмет договора

Базовое, но легко упускаемое условие — точное описание сторон и объекта. Для стороны продавца это означает проверку, что подписывает договор именно собственник (или его представитель по доверенности с чётко прописанными полномочиями), а не посредник без права распоряжаться объектом. Для предмета договора — точный адрес, номер юнита или участка, площадь и ссылку на номер правоустанавливающего документа (Chanote или иной титул), а не общее описание «квартира в комплексе N».

---

Цена, валюта и график платежей

Цена сделки должна быть зафиксирована в договоре в конкретной валюте и сумме, а не в формулировке «по текущему курсу на день оплаты». Если оплата проходит несколькими траншами — что типично для покупки на этапе строительства — график платежей стоит прописать по датам или по этапам строительной готовности, с чёткой суммой каждого платежа.

Отдельный момент, о котором часто забывают: сумма, указанная в договоре, должна совпадать с суммой перевода, отражённой в FET или Credit Advice, которые оформит банк при переводе денег в Таиланд. Расхождение между суммой в договоре и суммой в банковском документе — частая причина задержки регистрации в Земельном департаменте.

---

Условие о due diligence и иностранной квоте

Если due diligence ещё не завершена на момент подписания SPA (иногда стороны хотят зафиксировать условия сделки быстрее, чем завершается проверка), в договор стоит включить отлагательное условие: сделка вступает в силу или депозит возвращается, если проверка выявит проблему с титулом, залогом или полномочиями продавца. Для кондоминиума отдельным пунктом стоит зафиксировать подтверждение остатка иностранной квоты от юридического лица кондоминиума — без него регистрация freehold-права на иностранца попросту не пройдёт, независимо от того, что написано в договоре.

---

Распределение налогов и сборов

Пошлина за регистрацию, специальный бизнес-налог, гербовый сбор и налог у источника формально может платить любая из сторон или обе — закон не закрепляет это жёстко. На практике распределение — предмет переговоров, и оставлять этот пункт «на словах» рискованно: стоит зафиксировать в договоре явно, какая сторона несёт каждый конкретный налог или сбор, а не полагаться на общепринятую практику, которая может отличаться от ожиданий одной из сторон.

---

Ответственность за срыв сделки

Договор должен отвечать на вопрос: что происходит, если одна из сторон отказывается от сделки после подписания SPA, но до регистрации. Обычно это оформляется как условие о неустойке — например, депозит остаётся у продавца, если сделку срывает покупатель, или возвращается в двойном размере, если сделку срывает продавец. Формулировка условия — предмет переговоров сторон, но сам пункт должен быть в договоре явно, а не подразумеваться по умолчанию.

---

Язык договора и перевод

Для иностранного покупателя стоит заранее уточнить, на каком языке договор имеет юридическую силу при разночтениях между тайской и англоязычной (или иной) версией. Часто в договоре отдельно указывается, какая языковая версия является основной в случае расхождений в переводе, — этот пункт стоит проверить до подписания, а не полагаться на то, что обе версии идентичны по умолчанию.

Прежде чем подписывать SPA, стоит показать его юристу, независимому от застройщика и продавца, — эта же рекомендация касается всего этапа due diligence. Самая частая причина задержки регистрации — не ошибка в самом договоре, а расхождение между суммой в SPA и суммой в банковском документе о переводе. Поэтому сумму и назначение платежа стоит согласовывать с EXFM ещё на этапе подготовки перевода — так документ, который банк выдаст по итогам перевода, точно совпадёт с условиями подписанного договора.

Дополнительно для изучения: проверка титула и регистрация прав — на официальном сайте Земельного департамента Таиланда — dol.go.th; условия по сборам при сделке — на портале thailand.go.th.