Покупка недвижимости в Таиланде через тайскую компанию: правила и риски номинальных схем
Тайская компания — один из легальных способов оформить землю под виллой в Таиланде. Но именно эта схема чаще всего используется для маскировки запрещённого владения землёй иностранцем — и именно её тайские власти проверяют пристальнее всего, особенно на Пхукете.
Структура законной схемы в двух строках:
| Уровень | Доля | Статус |
|---|---|---|
| Тайские акционеры | ≥ 51% | Обязательны, чтобы компания не считалась «иностранной» |
| Иностранный акционер | ≤ 49% | Может быть директором и управлять компанией |
| Компания в целом | 100% | Владеет землёй под виллой |
Как устроена законная структура
Закон об иностранном бизнесе (Foreign Business Act B.E. 2542) определяет, при какой доле иностранного участия компания считается «иностранной» для целей ограничений на владение землёй:
На практике это и есть источник правила «51% тайским акционерам, максимум 49% иностранцу»: чтобы компания не считалась иностранной и могла владеть землёй так же, как тайское физическое лицо, тайским акционерам должно принадлежать больше половины зарегистрированного капитала. Иностранец при этом может занимать должность директора компании и управлять её деятельностью, оставаясь миноритарным акционером.
Где проходит грань: запрет на номинальных акционеров
Закон прямо запрещает использовать тайских граждан как формальных, номинальных держателей долей, чтобы обойти это ограничение:
Важная деталь: ответственность по этой статье формально предусмотрена для тайской стороны схемы (номинального акционера), а не напрямую для иностранца. Но на практике для иностранного покупателя это означает риск потери самого актива: суд может распорядиться о прекращении такого держания долей, что ставит под вопрос саму структуру владения недвижимостью, оформленной на подобную компанию.
Почему Пхукет — зона особого внимания
Это не абстрактный риск. Тайские власти уже проводили точечную проверку именно в сфере недвижимости, и Пхукет оказался в эпицентре:
94,6% всех проверенных по стране компаний с подозрением на номинальную схему пришлись именно на Пхукет — это прямо говорит о том, что для этого острова схема «тайская компания владеет виллой, а иностранец формально миноритарий» находится под особенно пристальным вниманием регулятора, а не является теоретическим риском.
По более свежим данным того же ведомства (лето 2026 года), проблема не теряет актуальности:
Часть таких компаний департамент передаёт для дальнейших проверок другим ведомствам — в частности, 17 556 из них на предмет владения недвижимостью проверяет именно Земельный департамент (тот же орган, что регистрирует переход права собственности), ещё 14 800 передано Департаменту государственных доходов на предмет уплаты налогов. По данным того же источника, за период с октября 2025 по июнь 2026 года выездные проверки прошли в 35 локациях в 11 провинциях, включая Пхукет, а среди проверяемых категорий бизнеса отдельно указаны виллы и строительство — то есть именно тот сегмент, о котором идёт речь в этой статье. Источник: «Официальное разъяснение о мерах против номинального владения»
Отдельно ведомство обозначило торговлю землёй и недвижимостью как одну из шести приоритетных категорий бизнеса для проверок на 2025 год — наряду с туризмом, e-commerce и логистикой, гостиницами, сельским хозяйством и строительством, — с общей целью проверить 46 918 компаний за год. Источник: «Департамент развития бизнеса скорректировал план проверок «номини» на 2025 год»
Что отличает реальную компанию от прикрытия
Ключевой водораздел — реально ли тайские акционеры участвуют в делах компании и вкладывают собственный капитал, или их доля существует только на бумаге в интересах иностранца. Вот на что смотрят регулятор и суды при оценке такой структуры:
| Признак | Реальная компания | Номинальная схема |
|---|---|---|
| Капитал тайских акционеров | Соответствует их реальным финансовым возможностям | Внесён формально, не соответствует доходам |
| Участие в управлении | Фактическое участие в решениях компании | Номинальное, без реального участия |
| Деятельность компании | Ведёт самостоятельный бизнес | Существует только ради одного объекта недвижимости |
| Экономическая выгода тайских акционеров | Получают реальный доход от своей доли | Только номинальный статус, без выгоды |
Что это значит для покупателя
Если рассматривается покупка виллы через тайскую компанию, стоит заранее проконсультироваться с юристом о том, как выстроить структуру так, чтобы тайские акционеры были её реальными участниками, а не формальными держателями долей, — и понимать, что риск в этой схеме несёт не только тайская сторона в виде уголовной ответственности, но и иностранный покупатель в виде риска утраты актива. Leasehold для многих покупателей виллы остаётся более предсказуемой альтернативой именно потому, что не требует балансировать на этой грани.
На фоне растущего числа проверок — а по свежей статистике выше оно только увеличивается — переплачивать за структуру, которая держится на честном слове тайского акционера, не стоит: суд или регулятор способны обнулить её в любой момент. Финансовую часть сделки, независимо от выбранной структуры владения, EXFM закрывает отдельно от этого риска: конвертирует средства клиента в баты и организует перевод в соответствии с условиями сделки, — но саму структуру и её устойчивость выбирает покупатель вместе со своим юристом.
Дополнительно для изучения: закон о запрете номинального владения в первоисточнике — на портале thailand.go.th — и материалы Департамента развития бизнеса Министерства торговли Таиланда о текущих мерах против номинальных схем — «Официальное разъяснение» и «План проверок «номини» на 2025 год».
