Из чего складывается стоимость сделки при покупке недвижимости в Таиланде

Вот как эти платежи складываются на примере объекта за 5 000 000 бат (сценарий без SBT — например, если продавец владеет объектом более 5 лет):

Ставка SBT в пример не включена: как показано ниже, официальные источники расходятся в её точном размере, и закладывать в расчёт стоит только подтверждённую цифру.

Пошлина за регистрацию перехода права

Базовый и наиболее предсказуемый платёж при покупке недвижимости в Таиланде — пошлина за регистрацию перехода права собственности в Земельном департаменте:

Ключевое слово здесь — «оценочная стоимость» (appraisal price), а не цена в договоре. Земельный департамент рассчитывает эту базу по собственной оценке объекта, которая может отличаться от суммы сделки в обе стороны.

---

Специальный бизнес-налог: важная оговорка

Специальный бизнес-налог (Specific Business Tax, SBT) применяется, если недвижимость продаётся в течение 5 лет с момента приобретения — с рядом исключений (продажа основного жилья, где продавец был зарегистрирован не менее 1 года; наследство; безвозмездная передача детям и так далее):

По ставке этого налога на момент подготовки статьи два официальных источника расходятся:

тогда как страница thailand.go.th со ссылкой на Real Estate Information Center указывает «3.3% (including local taxes)» от оценочной стоимости или цены сделки, если она выше.

На двух официальных ресурсах эта ставка указана по-разному: rd.go.th приводит 0,1% от валовой выручки плюс 10% местного налога сверху, а thailand.go.th со ссылкой на REIC — 3,3% от оценочной стоимости с учётом местного налога. Расхождение существует на уровне самих государственных источников, поэтому перед сделкой стоит уточнить актуальную ставку напрямую у тайского налогового консультанта или в Департаменте государственных доходов.

Если сделка не подпадает под SBT (например, объект в собственности продавца более 5 лет), вместо него применяется гербовый сбор — см. ниже.

---

Гербовый сбор

Гербовый сбор (Stamp Duty) — альтернатива SBT, а не дополнительный платёж сверху: применяется, когда сделка не облагается специальным бизнес-налогом.

Этот же процент (0,5%, то есть 1 бат на каждые 200 бат) закреплён и в общей таблице ставок гербового сбора Департамента государственных доходов применительно к документам о передаче прав на недвижимое имущество.

---

Налог у источника

Налог у источника (Withholding Tax) взимается отдельно от SBT и гербового сбора и рассчитывается по-разному для физических и юридических лиц:

Для покупки на юридическое лицо (в том числе тайскую компанию — см. статью «Покупка недвижимости в Таиланде через тайскую компанию») ставка фиксированная — 1%. Для физических лиц точная сумма зависит от срока владения и оценочной стоимости и рассчитывается по формуле Департамента государственных доходов — эту сумму на практике всегда считает нотариус или сотрудник Земельного департамента в день регистрации, и полагаться на приблизительную прикидку не стоит.

---

Временная льгота 2026–2027 года: почему она не для иностранцев

С 1 июля 2026 года по 30 июня 2027 года в Таиланде действует объявленное в официальном правительственном вестнике (Royal Gazette) постановление Министерства внутренних дел о временном снижении пошлины за регистрацию перехода права и пошлины за регистрацию ипотеки — с 2% и 1% соответственно до 0,01% для объектов стоимостью и оценочной стоимостью не выше 7 млн бат. Меру одобрило правительство Таиланда 30 июня 2026 года — см. официальный пресс-релиз Департамента по связям с общественностью: «Кабинет министров одобрил снижение пошлины за регистрацию жилой недвижимости до 0,01%».

Здесь необходима отдельная оговорка: эта льгота распространяется только на физических лиц — граждан Таиланда, покупающих жильё для себя. К иностранным покупателям льготная ставка не применяется — для них пошлина за регистрацию по-прежнему рассчитывается по стандартной ставке 2%. Прежде чем закладывать в бюджет сделки сниженную ставку, стоит явно уточнить у Земельного департамента или у сопровождающего сделку юриста, распространяется ли льгота на конкретного покупателя.

---

Кто платит на практике

Формально закон не закрепляет жёстко, кто из сторон — покупатель или продавец — платит каждый из перечисленных сборов: SBT и гербовый сбор традиционно платит продавец, а пошлина за регистрацию нередко делится поровну между сторонами по договорённости. На практике распределение — предмет переговоров и часто фиксируется отдельным пунктом в договоре купли-продажи (подробнее — в статье «Договор купли-продажи недвижимости в Таиланде»).

Планируя бюджет сделки, разумнее закладывать в него все перечисленные платежи сверх цены объекта, а не рассчитывать на льготную ставку 2026–2027 года — как показано выше, иностранцев она не касается. Саму оплату — перевод средств покупателем — при этом всё равно нужно официально подтвердить как ввоз и обмен валюты, и здесь EXFM конвертирует средства клиента в баты и организует перевод так, чтобы к моменту регистрации на руках был весь необходимый пакет документов.

Дополнительно для изучения: ставки и условия налогов и сборов в первоисточниках — на сайте Департамента государственных доходов, разделы «Specific Business Tax» и «Stamp Duty» — а также на портале thailand.go.th.